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[기고]구리시, 배드타운에서 벗어나 일자리 창출위한 직주근접의 도시재개발 방식 도입해야

도시계획부동산학 박사 김영호

GNNet | 기사입력 2020/12/03 [16:07]

[기고]구리시, 배드타운에서 벗어나 일자리 창출위한 직주근접의 도시재개발 방식 도입해야

도시계획부동산학 박사 김영호

GNNet | 입력 : 2020/12/03 [16:07]

 

▲ 김영호 도시계획부동산학 박사


경기도 구리시 지방정부는 주거용 주택의 부동산 개발 및 재개발·재건축의 주거용 주택의 과다 공급으로 인해 발생하는 배드타운 및 주거용 부동산 가격이 하락할 수 있는 문제점에 대해서 대비할 필요성이 있다고 본다.

 

부동산 가격 하락설의 근거를 함축하면 수요와 공급, 가격, 그리고 정부정책이라 볼 수 있다.

 

첫째, 수요측면에서 주택을 구입하는 시장에 30~40대의 인구가 줄어들고 있다는 점. 60대의 가계대출이 계속해서 늘고 있으며, 20~30대의 영끌(영혼까지 끌어 모으다)로 인해서 전체적으로 가계대출의 부담이 커지고 있다는 점이다.

 

아래의 그림처럼 구리시 인구구조는 20년 동안에 별 차이를 나타내지 않고 있으며, 세대수는 79667세대에서 20209월 인구수 197974, 세대수 81249세대를 구성하고 있다

   

▲ 참고자료

 

둘째, 공급측면에서 향후 구리시는 주거용 주택 공급이 많다는 것이다. 구리시 한강변 개발사업으로 토평동 및 수택동 일대 1499329(454,342)에 사업비 32천억 원(추정)을 들여서 인공지능(AI)등 첨단기술 기반 스마트시티 12,494가구를 개발제한구역 해제 등 행정절차를 거쳐 이르면 2024년에 공급할 예정이며, 인창동 673-1번지 1부지에 지하 3~지상 49층 규모의 민간공동개발사업 방식으로 사업비 약 2200억 원의 공동주택 약 370세대를 문화 및 체육시설, 판매시설을 갖춘 복합시설로 개발할 계획이다.

 

또한, 농수산물 도매시장이 사노동으로 이전하고 나면 농수산물도매시장 부지에는 대규모 주상복합건물이 들어설 예정이다. 도시재정비촉진을 위한 특별법에 따른 뉴타운 사업으로 수택E구역은 수택동 496-6번지 일대 147713(44,761)에 지하 2~지상 30층에 달하는 아파트 350여 가구와 인창C구역에 1180세대 규모의 정비사업을 추진 중이다. 노후 된 도심 주택환경 개선으로 교문동 딸기원 2지구는 196세대가 재개발 사업 성격으로 추진 중이며, 교문동 768번지 삼용빌라가 재건축을 확정했다.

 

셋째, 한국감정원에 따르면 20201~8월 구리시가 경기도에서 가장 높은 집값 상승률 17.15%를 나타냈다. 경기도 평균 매매가 평균상승률은 8.75%이다. 아래의 그림은 교문동 75번지 대명빌리지 109면적으로 과거 9년 동안에 오른 가격이 1억 원을 밑돌지만, 2020년 올 한해 오른 가격이 155백만 원으로 급등하는 집값 상승을 나타났다.

 

    

▲ 참고자료1

 

넷째, 정부는 부동산 안정을 위해 부동산 세제를 대폭 강화하고 27번의 부동산 정책을 쏟아내고 있다. 몰락한 신도시 대명사인 일본의 다마(多摩) 신도시를 예로 들 수 있다. 다마신도시는 도쿄로 출퇴근하는 사람들을 위한 배드타운(Bed Town)의 신도시였다.

 

구리시는 전형적인 배드타운으로 자족도시, 직주근접, 개념과는 대조되는 도시 형태로서 다양한 용도의 건물 구성이 어렵고 도시자체에서 적절한 일자리 창출, 다양한 형태의 소비가 이루어지기 어렵다.

 

결국 일자리가 없는 주거용 주택의 공급이 수요보다 많고, 시민들이 헌집보다는 새집을 선호하면 구도심이 노후화, 슬럼화 및 공동화현상이 발생할 수 있을 것이다. 이로 인해 구리시는 오명의 배드타운 및 부동산 가격의 하락으로 인해 구리시 지방정부의 행복도시는 실행되기 어려울 것이다.

 

구리시 지방정부는 현재의 개발 부지를 활용하여 일자리를 창출할 수 있는 도시계획을 제안하며, 기업들을 유치하여 역세권을 활용하는 직주근접의 도시재개발 방식을 취해야 할 것이다.

 

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